Prodej bytu svépomocí vs. přes makléře: co rozhoduje výsledek

Jednou z prvních otázek kterou si prodávající pokládá je: potřebuji makléře nebo to zvládnu sám? Provize makléře tvoří obvykle 2 až 4 procenta z prodejní ceny, což u bytu za 7 milionů korun znamená 140 000 až 280 000 korun. To je velká suma a je pochopitelné proč mnoho prodávajících zvažuje, zda ji ušetřit.

Odpověď ale není tak jednoduchá jako číslo provize.

Co prodej svépomocí skutečně obnáší

Prodej bytu bez makléře je plnohodnotná práce. Zahrnuje přípravu právní dokumentace, inzerování na realitních portálech, komunikaci s kupujícími, organizaci prohlídek, vyjednávání o ceně, přípravu rezervační smlouvy a kupní smlouvy, spolupráci s notářem a bankou kupujícího a dohled nad převodem nemovitosti v katastru.

Každá z těchto fází má svá specifika, rizika a časové nároky. Chyba v právní dokumentaci může prodej zkomplikovat nebo prodražit. Špatně nastavená cena způsobí, že nemovitost bude stát na trhu měsíce. Špatná prezentace znamená, že o byt nebude zájem.

Toto není argument aby všichni šli za makléřem. Je to přehled toho, za co vlastně provize platíte.

Kdy má smysl prodat sám

Prodej svépomocí dává smysl v konkrétních situacích. Pokud prodáváte nemovitost v lokalitě kde je enormní poptávka a byty se prodávají samy bez ohledu na prezentaci, makléř přidává menší hodnotu. Pokud máte právní vzdělání nebo zkušenosti s realitními transakcemi, část makléřovy práce zvládnete sami. Pokud prodáváte příbuznému nebo známému a cena je předem dohodnutá, transakce je jednoduší.

Ve všech ostatních případech je kalkulace složitější než se zdá.

Skutečná cena prodeje bez makléře

Prodávající kteří prodávají sami často podceňují dva faktory: čas a cenu.

Čas: kompletní správa prodeje od přípravy po předání klíčů trvá desítky až stovky hodin. Prohlídky, komunikace s kupujícími, papírování, jednání s bankami. Pokud máte zaměstnání nebo vlastní podnikání, tato práce jde z vašeho volného času.

Cena: makléři znají trh a umí nemovitost ocenit přesněji než laik. Prodávající bez makléře statisticky nastavují cenu buď příliš vysoko, čímž prodej prodlouží, nebo příliš nízko, čímž přijdou o peníze. Studie amerického NAR opakovaně ukazují, že nemovitosti prodané přes makléře dosahují průměrně o 5 až 10 procent vyšší ceny než nemovitosti prodané svépomocí, a to i po odečtení provize.

Role vizuální prezentace v obou případech

Bez ohledu na to zda prodáváte sami nebo přes makléře, vizuální prezentace rozhoduje o úspěchu inzerátu stejně. Kupující nevidí, kdo stojí za inzerátem. Vidí fotografie.

Prodávající kteří prodávají sami a šetří na fotografiích dělají strategickou chybu. Ušetří 5 000 korun za fotografa a přijdou o týdny nebo měsíce kratší doby prodeje plus potenciálně nižší prodejní cenu. Profesionální fotografie je jedna z mála investic při prodeji nemovitosti kde návratnost není otázkou.

Hybridní přístup

Stále více prodávajících volí hybridní přístup: část prodejního procesu řeší sami a na specifické části najímají odborníky. Fotografie a vizuální prezentaci zadají profesionálovi. Právní dokumentaci řeší advokát specializující se na realitní právo. Inzerát a komunikaci s kupujícími si řídí sami.

Tento přístup může dávat smysl pokud máte čas a chuť se do procesu zapojit ale nechcete platit plnou provizi makléři. Klíčem je realistické zhodnocení toho co sami zvládnete a kde je riziko chyby příliš vysoké.